Как да определим правилно цената при продажба на имот?

Уважаеми приятели, ако ви предстои продажба на имот в близко или далечно бъдеще, то тази статия е за Вас!
От няколко години съм брокер на недвижими имоти и мога да ви уверя, че професията ми е отговорна, динамична и колоритна.

Вземайки под внимание сумите, които клиентите заплащат за стоката която купуват, както и сумата на моето възнаграждение, то повярвайте ми – нямам право на грешки, нито оправдания при допуснати такива.

От къде да започнем?

Когато настъпи момента за продажба и вземете решение, че е време да се  разделите с притежавания от вас имот, първото по важност, което трябва да направите е да определите ориентировъчната му стойност. 

Множество продавачи определят цената на имота си по грешен начин. Разглеждат някой от сайтовете за продажби и се „ориентират” по подобните на техния имот в техния район. 

Защо това е грешно?

Защото е твърде възможно съседния имот да е надценен и да се предлага на пазара повече от две календарни години – Вие разполагате ли с това време?

По този начин не само няма да продадете своето недвижимо имущество, а ще помогнете на всички останали да продадат своето. Също така е възможно да е оферта, която е продадена преди половин година с 10% коментар в цената, т.е. публикувана на 68 000 евро – продадена за 61 500 евро след осем месеца!

Възможно е да е несъществуващ имот! За съжаление порталите за продажба на имоти преливат от оферти тип „кукички” – на пръв поглед лъскави жилища с отлични параметри и винаги са на цена, точно колкото имат купувачите в джоба си.

Звънне ли купувач обаче, отсреща чува стандартните оправдания от брокера: имота е капариран, нямаме връзка със собствениците, заминаха в чужбина и не ни оставиха ключ, сградата е проблемна и не е въведена в експлоатация и т.н.

Цялата идея на това неетично действие е: НАБИРАНЕ НА БАЗА ОТ КУПУВАЧИ! (една от следващите ми статии ще бъде точно за това) 

Какво разбрахме до тук? 

Как професионалистите определят цената на имотите?

Когато аз ви консултирам за цена, изготвям т.нар. СРАВНИТЕЛЕН ПАЗАРЕН АНАЛИЗ. Моят съвет относно стойността на вашето жилище се базира на реално сключените сделки през последните 6 до 12 месеца.

Вземам под внимание всички параметри на имота ви: локация, тип строителство, етажност, изложение, разпределение, състояние, квадратура.

Освен статистиката за всички продажби, аз ви предоставям информация и за имотите, които са реални оферти предлагани към момента и са подобни на вашия!

Защо е важно да се съобразим с тях? – Защото всички имоти подобни на Вашия са Ваши конкуренти! Казано най-просто: ако вие продавате хляб за 1.40 лева , а съседната пекарна продава същия хляб за 1.10 лева – то Вие няма да продадете нищо!

Какви грешки се допускат при определяне на цената?

Друга грешна практика на много продавачи е умишлено да публикуват имота си на завишена цена, ей така – ако някой се излъже!

Е, за толкова години в бранша, така и не видях как някой се лъже! Как изобщо е възможно купувач да посети сайт за продажби и при десетина що-годе еднакви по параметри жилища в един и същ район, той да звънне на най-скъпата оферта и даже да я закупи!

Да завишите цената си с цел да имате някакъв резерв за преговори е допустимо в рамките на 2-4% максимум, т.е. публикуван на цена 51 900 евро – продаден на 50 000 евро. 

Рискувате да загубите пари

Уважаеми приятели, неправилно определената цена не винаги означава надценен имот, понякога е точно обратното.

Свидетел съм на десетки случаи, в които мои познати продадоха имота си на свои съседи, приятели, колеги на цени 20-30 % под пазарната му стойност.

Последният случай за който се сещам е от 2017 г. Мой познат продаде 100 кв.м. тухлен апартамент с четири отделни стаи на висок етаж в квартал Трошево за сумата от 40 000 евро.

По това време подобен по размер и състояние имот в сградата се продаде за 53 000 евро!

Какви са загубите на неправилно определената цена за продавача?

Ако сте публикувал имота си на цена по-ниска от пазарната, загубите са ясни:

• получавате по-малко отколкото всъщност можете да постигнете.
• не можете да редактирате цената си нагоре

Така е защото имотът Ви веднъж попаднал в полезрението на купувача, при коригирана цена, той окончателно няма да заплати желаната от Вас сума. Защо?

Защото никой не иска да плати цена, по-висока от първоначално публикуваната!

Ако сте публикувал имота си на цена по-висока от пазарната?
За извън пазарна цена се смята всичко, което е публикувано с 8-10% надценка!
При така образувана офертна стойност, имотът, който искате да продадете ще застои на пазара.

Причините са повече от ясни, всеки би предпочел да направи най-изгодната сделка, така е устроена човешката психика.

Вашата оферта ще стои в интернет пространството и ако предизвиква някакъв интерес в купувача, той ще е от чисто любопитство. 

Защо губим пари когато имотът се застои на пазара?

Когато имота Ви не се продаде до 60-90 календарни дни, това води до „залежаване” и е във Ваш ущърб. Защо?

Защото купувачите, които следят пазара вече са преминали през Вашия имот и са го отхвърлили заради цената. И не само, дори започват да си мислят „на този имот му има нещо, защо иначе се продава от пет месеца и никой не го е купил” и директно преминават към следващата актуална оферта на актуална пазарна цена.
В бизнеса има едно неписано правило: Никой не иска това, което никой друг не иска. 

Уважаеми приятели, потърсете ме за безплатна консултация относно цената на Вашия имот.

Твърде вероятно е да е най-ценният актив, който притежавате. Не го оставяйте на случайността. Аз ще изготвя пазарен анализ и заедно с Вас ще определим правилната цена.

Не се колебайте да ме потърсите, аз никога не спя!

Не се колебайте да ме потърсите, аз никога не спя!

Синан Ахмедов

Публикувано в: Новини от Бриз, За продавачи

---